ELITE AVM · محرك التقييم العقاري المؤسسي الذكي V2.4
محرك التقييم العقاري الآلي المقارن
نموذج تقييم متطور قائم على المقارنات السوقية المباشرة مع مراعاة تفاصيل المبنى والموقع الدقيق وسنة البناء. يصدر تقييمات مفسرة مدعومة بالأدلة ومؤشر الثقة.
✓ تم تعبئة بيانات شقة 150م² سموحة (الإسكندرية) عبر خطوات التقييم السبع.
جاري معالجة البيانات وتشغيل المحرك الإحصائي...
- ✓ توحيد خصائص الوحدة والإحداثيات الجغرافية (Normalization)
- ✓ استرجاع الأدلة المقارنة عبر المستويات الجغرافية الستة (6 Tiers)
- ✓ تطبيق مصفوفة التشابه ذات العوامل العشرة (10-Factor Matrix)
- ✓ عزل واستبعاد القيم الشاذة إحصائياً (IQR / MAD Outlier Detection)
- ✓ حساب الوسيط المرجح وتعديل اتجاه السوق (Weighted Median & Trend)
ELITE REAL ESTATE AVM
مخرجات تقييم عقاري معتمدة
القيمة السوقية التقديرية العادلة (Fair Market Value)
7.55 مليون ج.م
7,550,000 ج.م
50,333 ج.م / م²
النطاق السعري المتوقع (Market Range)
7.30M – 7.80M ج.م
الانحراف التقديري: ±3.3% استناداً لتشتت الأدلة
السعر الاسترشادي للطرح (Asking Price)
7.75 مليون ج.م
يشمل هامش التفاوض المرصود تاريخياً (~4%)
نطاق التنفيذ الفعلي المتوقع (Transaction Range)
7.35M – 7.60M ج.م
مستخلص من صفقات البيع الموثقة بالمنطقة
مؤشر الثقة (Confidence Score)
89%
ثقة عالية جداً (Very High)
إجمالي العقارات المفحوصة
14
عقارات في النطاق الجغرافي
مقارنات قوية (درجة ≥85%)
7
أدلة مطابقة عالية الجودة
مقارنات صالحة (75–84%)
4
أدلة إضافية مرجحة
المقارنات المعتمدة بالحساب
11
بعد استبعاد القيم الشاذة
المحركات الأساسية للقيمة (Key Value Drivers)
الموقع الدقيق
قوي جداً
جودة المبنى
جيد
الإطلالة والواجهة
جيد جداً
التشطيب والحالة
جيد
الوضع السوقي
متوسط
عوامل القوة والتميز السوقي (+)
عوامل الحذر والملاحظات السلبية (-)
⚠️
نظام كشف القيم الشاذة إحصائياً (Outlier Detection):
أدلة المقارنة السوقية المعتمدة (أفضل 5 عقارات مشابهة)
محسوبة وفق مصفوفة العوامل العشرة وتعديلات الفروق الشفافة لكل عقار مقارن.
| العقار المقارن / العنوان | المساحة | الدور | الإطلالة | السعر المطلوب / المنفذ | سعر المتر الأصلي | درجة التشابه | سعر المتر المعدل | الوزن النسبي | التعديلات |
|---|
لوحة المحلل العقاري ومعايرة النموذج الإحصائي
تعديل أوزان عوامل التشابه ومعايير استبعاد القيم الشاذة وعرض مؤشرات الخطأ على الأسواق المختلفة.
توزيع أوزان العوامل العشرة (إجمالي 100%):
25%
20%
10%
10%
10%
8%
5%
5%
4%
3%
نتائج معايرة النموذج على البيانات التاريخية (Validation Metrics):
سوق الإسكندرية
متوسط الخطأ المطلق (MAE): 148,500 ج.م
نسبة الخطأ المئوي (MAPE): 4.2%
وسيط الخطأ المطلق: 112,000 ج.م
91.5% من العينات ضمن ±10%سوق القاهرة الكبرى
متوسط الخطأ المطلق (MAE): 220,000 ج.م
نسبة الخطأ المئوي (MAPE): 4.8%
وسيط الخطأ المطلق: 165,000 ج.م
88.7% من العينات ضمن ±10%سوق الساحل الشمالي
متوسط الخطأ المطلق (MAE): 310,000 ج.م
نسبة الخطأ المئوي (MAPE): 5.4%
وسيط الخطأ المطلق: 240,000 ج.م
86.2% من العينات ضمن ±10%ترتيب مستويات البحث الجغرافي (6 Tiers):
- المستوى 1: نفس المبنى / العمارة (درجة الأساس: 100)
- المستوى 2: نفس الشارع (درجة الأساس: 95)
- المستوى 3: نفس المنطقة الدقيقة / الميدان (درجة الأساس: 85)
- المستوى 4: منطقة مجاورة مشابهة (درجة الأساس: 70)
- المستوى 5: نفس الحي العام (درجة الأساس: 55)
- المستوى 6: السوق الإقليمي الأوسع (درجة الأساس: 25)
